Bu noktada “ipoteğin terkini” kavramını açıklamak gerekir. İpoteğin terkini, ipotek kaydının silinmesi demektir. Türk Medeni Kanunu m. 883, ipoteğin terkininden söz etmektedir. Şöyle ki; “Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

İpotek üst sınır ipoteği ve anapara ipoteği olmak üzere iki şekilde kurulabilir. Bir ipoteğin hangi şekilde kurulduğu ise rehin sözleşmesinin yorumuyla belirlenir.

Madde hükmü gereğince; üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması sırasında mevcut olmayan ancak ileride doğmuş veya doğacak muhtemel bir alacağın taraflarca belirlenen limit içinde taşınmazla güvence altına alınması olarak düzenleme altına alınmıştır.

Buna göre ipotek akdinin süresiz ve üst sınır ipoteği olduğu, gelecekte doğacak alacağın teminat altına alındığı, “ticari ilişki devam ettiği sürece bu dönem içerisinde doğan alacağın sona ermesi yani bir kısım borcun ödenmesi ile ipoteğin sona ermeyeceği” kabul edilmiştir.

Ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması sırasında mevcut olmayan ancak ileride doğacak muhtemel alacakları güvence altına almak amacıyla kullanılan iki farklı kavramdır. İşlevsel olarak birbirinden ayrılırlar ve farklı amaçlar için kullanılırlar.

Eğer ipotek tesis eden malik ile borçlu aynı kişi değilse, yani başkasının borcu için ipotek tesis ediliyorsa bu durumda kefalet ipoteği söz konusu olur ve bunun için de eşin rızası şarttır.

Bir taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin kaldırılabilmesi için öncelikle ipoteğin dayandığı borcun sona ermiş olması gerekir. İpotek, borç ödendiği anda kendiliğinden geçerliliğini yitirse de, tapu sicilinde kaydın devam etmesi nedeniyle fiilen kaldırılması için resmi işlemler yapılmalıdır.

Tapu kayıtlarında ipotek tescilli duruyor olsa dahi, güvence altına alınan borç ödendiği anda ipotek amacını yitirir ve alacaklı artık bu ipoteğe dayanarak başka bir alacağını tahsil edemez.

İcra Hukuk Mahkemesinin 2016/674 E. sayılı dosyası ile ipoteklerin kaldırılması için dava açtıklarını ileri sürerek davacı şirketin alacağına kavuşması için bu ipotek bedellerinin günün ekonomik koşullarına uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Aynı derece içerisine birden fazla ipotek de kurabilmektedir. Derece belli bir alacaklıya tahsis edildikten sonra aynı derecede başka bir ipotek kurulması, bu ipotekli alacaklının iznine bağlıdır. Kurulabilecek birden çok ipotek bakımından sınır, ilgili derecenin teminat miktarıdır.